Zoom sur le droit des locataires et propriétaires : les dernières évolutions

Face aux évolutions législatives et réglementaires, il est essentiel de se tenir informé des droits et obligations des locataires et propriétaires. Cet article vous propose de faire le point sur les dernières nouveautés en la matière, tant pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux.

Le contexte législatif actuel

Le droit des locataires et propriétaires est principalement régi par la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz-Malandain, qui fixe les règles applicables aux baux d’habitation, ainsi que par le Code de commerce pour ce qui concerne les baux commerciaux. Toutefois, plusieurs autres textes viennent compléter ces dispositions, notamment en matière de logement social ou de location meublée.

Depuis quelques années, on observe une tendance à la multiplication des réformes dans ce domaine, afin de prendre en compte l’évolution des besoins en logement et des pratiques contractuelles. Parmi ces réformes, on peut citer la loi ALUR du 24 mars 2014 ou encore la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Les principales évolutions concernant les baux d’habitation

La simplification du modèle-type de bail

Afin de faciliter la compréhension des contrats de location pour les particuliers, un modèle-type de bail a été instauré par la loi ALUR. Ce modèle, qui doit être utilisé obligatoirement pour les baux d’habitation à titre de résidence principale, a été récemment simplifié par un décret du 29 mai 2020.

Le bail type comprend désormais moins de mentions obligatoires et des clauses interdites ont été clarifiées. Par exemple, il est désormais interdit de prévoir une clause obligeant le locataire à souscrire une assurance habitation auprès d’un assureur choisi par le bailleur.

L’encadrement des loyers

Dans certaines zones tendues, un dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place pour lutter contre la hausse excessive des prix à la location. Ainsi, depuis le 1er juillet 2020, les loyers ne peuvent pas dépasser un montant maximum fixé par arrêté préfectoral dans les communes concernées.

Ce dispositif, initialement expérimental, a été pérennisé et étendu par la loi ELAN. Les communes volontaires peuvent désormais demander à bénéficier de l’encadrement des loyers sur leur territoire.

Le renforcement de la trêve hivernale

La trêve hivernale, période pendant laquelle les expulsions locatives sont suspendues, a été étendue par la loi ALUR. Elle s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars, au lieu du 1er décembre au 15 mars auparavant.

Les mesures de prévention des impayés de loyers

Face à la hausse des impayés de loyers, plusieurs mesures ont été prises pour renforcer la prévention et la résolution amiable des litiges. Les bailleurs sociaux sont notamment tenus de mettre en place une procédure d’alerte précoce en cas de dette locative. Par ailleurs, les propriétaires peuvent désormais bénéficier d’une garantie universelle des loyers dans certaines conditions.

Les principales évolutions concernant les baux commerciaux

La révision du loyer en cours de bail

La loi ELAN a modifié les règles applicables à la révision du loyer en cours de bail commercial. Désormais, le juge peut être saisi par l’une ou l’autre partie pour fixer le nouveau montant du loyer, dès lors que les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord.

L’encadrement des charges et travaux

Pour mieux protéger les locataires de locaux commerciaux, la loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un mécanisme d’encadrement des charges et travaux récupérables par le bailleur. Une liste limitative a été établie et les parties doivent désormais établir un état prévisionnel annuel des dépenses.

Le droit au renouvellement du bail

La loi ELAN a également apporté des précisions concernant le droit au renouvellement du bail commercial. Le locataire doit désormais justifier d’une exploitation effective et continue de son fonds de commerce pendant au moins deux ans avant la date d’expiration du bail pour pouvoir prétendre à son renouvellement.

Conclusion

Les évolutions récentes en matière de droit des locataires et propriétaires témoignent d’une volonté de mieux encadrer les relations contractuelles et de prendre en compte les spécificités des différents types de baux. Il appartient désormais aux parties de s’informer et de se conformer à ces nouvelles dispositions pour garantir leurs droits respectifs.


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